阳光新业预计今年将有北京水晶宫新业中心等4项目开业

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当70后80后逐渐成为消费的中坚力量时,却面临一个令人苦恼的问题:他们的父母多数出生于四五十年代,习惯俭朴,不会甚至也不愿消费。年轻一代的消费则显得随意,甚至可能难以把控。

阳光新业副总裁吴尧正带领他们的团队研究这样一个创新方案。“引进国外先进的办卡经验,比如主卡配送多个副卡的方式,精准把控不同消费人群的趋势性机会,既方便家庭消费,同时也能增加消费对项目的粘性。”吴尧说,该方案可能改变上一代和下一代的消费习惯,年迈的爷爷奶奶会被推动着更愿意消费从而享受生活,而父母们则可以轻而易举地掌握孩子们的消费路径。

这只是故事的导引。吴尧想说的是,中国商业地产目前正处于结构性过热的成长期,下一个时代必然是创新型的差异性竞争。谁先掌握了消费习惯,谁才能把握这个市场。

“在招商的过程体会比较深刻。由于商业地产近两年供给过大,尤其在某些消费比较强的区域,购物中心一个个拔地而起,商铺同质化越来越严重。而我们在改造商场的过程中,谈判就会受到影响。” 不过吴尧认为,这只是一个短期现象。

在吴尧看来,未来商业地产必然面临调整性的分化。他认为,收入倍增计划实际也是一个收入再分配过程,更多向中低收入人群倾斜。这部分人群的文化属性、消费属性都不一样,必然会带来未来购物中心运营的差异化。

“电子商务等线上消费由于前端成本优势明显,增量空间仍然很大。但囿于物流短板,电子商务无法完成所有的购物体验。仍然会有相当一部分消费会分流到线下。但购物中心的定位以及主题业态的调整必须更加敏锐。要摒弃一些增量少的业态,增加一些互动型消费,如家庭消费、教育消费、健康以及培训等。”

阳光新业有一个专门团队来研究消费趋势。上述主副卡方案就是基于他们的客户管理关系系统,即CRM系统所作出的应对方案。“我们必须了解客户在哪里消费,灵活调整商场的动线。从孩子的角度,父母可以清楚地知道,孩子在什么地方消费了?是不是去上培训班了?而不是每天去打游戏机。”吴尧具体解释说,子女可以将副卡作为礼物送给父母,由于不能兑现,也会催促父母经常性消费。另外,父母和子女可能并不在一个城市生活,但子女可以通过远程充值来关心父母。这也是一种符合中国文化的商业模式。“中国人由于家庭观点比较强,而这种主卡附带多个副卡模式可以让一个当家人把所有的优惠辐射到每一个家庭成员身上。”

阳光新业此项针对社区型购物中心的创新逻辑是,社区型购物中心本身就是一个多频次的支付方式,另外,购物中心必须要满足集群的概念。吴尧试图通过该案例证明,未来商业地产取胜的决定性在于开发商对于目标市场的应变能力。“谁能更好的把握消费趋势,谁调整的快,调整的到位,谁的竞争优势就更加明显。水晶宫”

吴尧认为,购物中心正处于比较好的成长期,正前所未有地被作为核心盈利资产来要求。可以预见,购物中心将融入越来越多的技术管理,主题性也越来越鲜明。比如对消费者潜意识的对接、历史文化主题的体验以及甚至可能出现跨业态主题购物中心。未来竞争的核心会是创新型体验。

轻资产扩张是阳光新业打造其核心竞争力的一个重要方式。“目前,许多拥有商业项目的企业,他们并没有真正意义上的商业管理团队,缺乏商业管理运营经验,有庞大的商业管理服务需求。”阳光新业助理总裁李睿介绍,轻资产将成为商业地产并购的一个主战场。

吴尧告诉记者,能进行轻资产扩张的商业地产公司,必须拥有丰富的改造提升项目资产收益的经验,有透明的财务机制最好是上市公司,能够管理庞大的项目团队组合,如管理信息系统、设计团队等。但目前国内具备这些能力的商业地产企业非常有限。

“与一般代理行不同,阳光新业具备从前期的资本运作、项目定位、设计开发,再到招商、开业后的运营管理,一直到最后资本退出的,覆盖整个业务链条的能力。”李睿介绍说,阳光新业甚至已经通吃商业地产的上下游产业,既有前端的资本运作,又有下游的海外零售品牌引进等。

吴尧称,阳光新业的轻资产扩张有两个战略方面的考虑。一方面,轻资产涉及的城市是阳光新业计划进驻的城市;另一方面,轻资产中包含重资产的机会。譬如,可以基金化的包租模式以及对产权清晰的项目进入小股权投资。

据了解,阳光新业的首个轻资产项目天津绿游天地已于去年10月份在天津开业。2012年,阳光新业共获取7个新项目,其中5个是轻资产项目。这5个项目全部位于长三角区域。还有多个此类项目进入最后谈判阶段,地域覆盖东北、华北、西南等区域。“连我们自己都没有想到,轻资产业务的拓展会如此迅速。”李睿表示,通过轻资产业务,企业已经实现了在长三角的初步布局;也在短期内实现了在商业管理规模上的快速扩张。

正是在轻资产业务的助力下,目前阳光新业持有和管理的项目数量增至34个,商业总建筑面积超过200万平方米,覆盖城市增至16个。李睿介绍,今年公司预计有4个项目新开业,包括北京水晶宫新业中心、成都阳光新业中心、天津友谊路新业广场、天津东丽新业广场。

李睿透露,目前阳光新业正在同时接洽数个轻资产项目,既有商业管理服务输出,也有全程的项目托管。此外,阳光新业还将在商业地产资本运作方面进行探索与尝试。“对于优秀的项目,不排除我们直接投资的可能。”李睿表示,公司的设想是从专业管理切入,最终实现对项目的资产管理或持有。

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